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LES CONTRATS

LES CONTRATS

 

Connaître l'environnement juridique de votre accession est primordial. Il vous permettra avant toute signature de détecter les principaux problèmes et de poser les bonnes questions aux professionnels.

Vous trouverez, de manière chronologique, les étapes détaillées d'une accession. 

 

Vous souhaitez faire construire votre maison, vous disposez de plusieurs possibilités. Vous pouvez faire appel à un constructeur de maison individuelle, qui se chargera de toute l'opération ou déléguer la maîtrise d'oeuvre à un architecte par exemple.

 

LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE (CCMI)

LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DU PLAN

 

Conditions

            - Le terrain vous appartient déjà ou vous êtes titulaire d'une promesse de vente

            - Vous avez un seul interlocuteur : le constructeur qui vous fournit le plan

            - Vous aurez à choisir une maison sur catalogue

 

Vérifiez le contenu du contrat

Il comporte le plan et la notice descriptive des travaux. L'ensemble des travaux, y compris les travaux d'adaptation au sol, est à la charge du constructeur. Vous pouvez vous réserver certains travaux, comme la décoration, et leurs coûts doivent être précisés. Si vous changez d'avis, vous disposez de 4 mois à compter de la signature pour en confier la réalisation au constructeur.

            Le prix de la construction : le prix est forfaitaire et définitif. Il peut être révisé selon des modalités proposées dans le contrat.

            La date d'ouverture du chantier : elle correspond à la déclaration faite en mairie et détermine la date de livraison.

            La garantie de livraison : un organisme se porte caution pour intervenir afin d'achever le chantier ou reprendre les malfaçons.

           

Les modalités de paiement :  

- Avant ouverture du chantier :

. 5% à la signature du contrat, et 10% à la délivrance du permis de construire, si le constructeur est titulaire d'une garantie de remboursement.

. Un dépôt de garantie limité à 3% si le constructeur ne justifie pas de la garantie de remboursement.

- Vos versements sont échelonnés :

. 15% à l'ouverture du chantier (déduction éventuelle des paiements

précédents),

. 25% à l'achèvement des fondations,

. 40% à l'achèvement des murs,

. 60% hors d'eau,

. 75% à la mise hors d'air,

. 95% à l'achèvement des équipements, de la plomberie et de la mise hors d'air.

- Le solde du prix (5%)

. Il est versé à la réception ou dans les 8 jours, si vous n'avez émis aucune réserve sur les travaux.

Vous pouvez vous faire assister lors de cette opération par un professionnel.

En cas de réserves : le solde doit être consigné sur un compte bloqué ouvert dans une banque ou chez un notaire. Attention, la consignation du solde n'empêche pas la remise des clés.

 

LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE SANS FOURNITURE DU PLAN

Ce contrat est beaucoup moins utilisé.

 

Conditions  

Une entreprise réalise au moins le gros oeuvre, les mises hors d'eau et hors d'air sans proposer le plan de la maison.

 

Obligations  

Un contrat écrit doit mentionner :

. la désignation du terrain,

. la consistance et les caractéristiques de l'ouvrage,

. le prix et sa révision,

. les délais de réalisation,

. la référence de l'assurance dommages-ouvrage.

 

Garanties  

Une garantie de livraison est obligatoire. Un organisme habilité (banque, assurance) se porte garant de l'achèvement des travaux en cas de défaillance de l'entreprise.

 

Délai de rétractation  

Le contrat de construction, quelle que soit la formule choisie, vous est envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Vous avez 7 jours à partir du lendemain de la date de première présentation de la lettre recommandée, pour renoncer au projet.

 

Vous souhaitez opter pour une maison très personnalisée, vous pouvez confier ce projet à un professionnel, comme l'architecte ou le maître d'oeuvre.

 

 

LE CONTRAT DE MAITRISE D'OEUVRE

ET LE CONTRAT D'ARCHITECTE

LE CONTRAT D'ENTREPRISE

Vous signez un contrat avec chaque entreprise et par corps de métier.

Vérifiez le contenu du contrat, celui-ci n'est pas réglementé :

            - avant de signer faites mentionner :  

. les plans et devis descriptifs (qualité des matériaux),

. le prix, les modalités de sa révision et de son paiement :

.. le marché à forfait est le plus sûr, le prix ne peut être révisé, sauf avenant prévoyant des modifications du contrat,

.. vous pouvez stipuler que chaque acompte fera l'objet d'une retenue de 5%.

. Des pénalités de retard peuvent être prévues si l'entreprise dépasse les délais d'exécution.

            - N'oubliez pas de vérifier que le chantier est garanti par une assurance professionnelle et décennale. Il vous appartient de souscrire une assurance dommages-ouvrage.

 

Vous devez suivre le chantier et coordonner les différents professionnels.

 

 

LE CONTRAT D'ARCHITECTE OU DE MAITRISE D'OEUVRE

Ce professionnel vous assiste dans votre projet et assure la définition de l'opération et le suivi du chantier.

Vous êtes le maître d'ouvrage.

Vous choisissez les entreprises de construction et vous signez directement avec elles.

Au moment de signer le contrat de maîtrise d'oeuvre :

. exigez un contrat écrit. Celui-ci précise la mission exacte du maître d'oeuvre, ses honoraires, les assurances obligatoires, ainsi que le coût financier maximum du projet,

. faîtes le point sur le coût global du projet avant le commencement des travaux.

Si vous acceptez que le contrat prévoie une marge de dépassement, pensez à celle-ci dans votre plan de financement.  

 

La construction d'une maison individuelle ne correspond pas à votre budget ou à vos souhaits, vous voulez acheter un appartement neuf sur plan.

 

LA VENTE SUR PLAN

LES DIFFERENTES ETAPES

1ère étape : comparer les programmes et se renseigner sur le promoteur.

2ème étape : signature de l'avant contrat : le contrat de réservation.

3ème étape : signature chez le notaire de l'acte d'achat.

4ème étape : la livraison du bien.

 

LA SIGNATURE DU CONTRAT DE RESERVATION

Bien avant la construction, vous signez avec le promoteur un contrat de réservation. Toute autre forme d'avant contrat est interdite.

            Doivent figurer dans le contrat de réservation :

            - les caractéristiques du futur logement (surface habitable, la situation de l'appartement dans l'immeuble....),

            - le calendrier des différentes étapes de l'opération : le délai d'exécution des travaux et la date à laquelle l'acte notarié de vente pourra être signé,

            - les conditions financières : prix prévisionnel et conditions de sa révision, le recours à un emprunt...,

            - le dépôt de garantie : 5% si la signature de l'acte notarié est prévue moins d'un an après celle du contrat de réservation, 2% si ce délai est compris entre un et 2 ans. Au-delà, aucun dépôt ne peut être demandé,

            - une notice technique descriptive doit être annexée au contrat qui précise de façon sommaire la qualité de la construction ainsi que des matériaux utilisés.

 

Le règlement de copropriété doit vous être remis avant la signature de l'acte d'achat.

           

Une possible rétractation ?

Vous bénéficiez d'un délai de réflexion de 7 jours durant lequel vous pouvez annuler la réservation sans frais. Passé ce délai, la renonciation est encore possible dans certain cas prévus par la loi, par exemple l'abandon du programme par le promoteur.

 

L'ACTE AUTHENTIQUE

Le projet d'acte doit vous être notifié au moins un mois avant la date de la signature devant le notaire. Il vous permet d'examiner le contrat et ses annexes.

Le contenu du contrat est réglementé. Il doit indiquer :

            - le prix, ses modalités de paiement et ses conditions de révision éventuelle ; le paiement s'effectue au fur et à mesure de la construction :

. 35% du prix à l'achèvement des fondations,

. 70% à la mise hors d'eau,

. 95% à l'achèvement des travaux,

            - la date de livraison du logement,

            - la condition suspensive de l'obtention du crédit,

            - la garantie d'achèvement ou de remboursement.

            La livraison de l'appartement

 

Si vous émettez des réserves, il est possible de consigner les 5% restant si le consignataire est précisé dans le contrat ou si cela est décidé à l'amiable avec le promoteur. A défaut, il vous faudra saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de l'immeuble.

 

LES GARANTIES

La livraison marque le point de départ des garanties dont vous bénéficiez.

           

La garantie décennale :

Couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou qui rendent le logement impropre à sa destination.

           

La garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d'équipement :  

Tous les éléments d'équipement pouvant être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment (volets) sont garantis par le vendeur pendant deux ans.

           

La garantie des vices apparents :

Le promoteur est tenu pendant un mois à compter de la prise de possession par l'acquéreur.

           

La garantie du défaut d'isolation phonique :  

Délai d'un an pour demander l'intervention du vendeur en cas de non-conformité aux normes et dix ans lorsque le défaut rend l'immeuble impropre à sa destination.

N.B. : il existe la possibilité d'acheter un logement clé en main, c'est-à-dire achevé. Cette forme d'accession peu utilisée est caractérisée par la signature d'une promesse de vente et d'un acte authentique.

Vous préférez le charme des vieilles pierres aux immeubles neufs, vous pouvez donc vous lancer dans l'achat d'un logement ancien.

 

 

L'ACHAT D'UN LOGEMENT EXISTANT

Après de nombreuses visites, vous trouvez enfin l'appartement de vos rêves. Avant toute signature, consulter les documents suivants :

            - PV d'assemblée générale, décompte annuel de charges, carnet d'entretien, règlement de copropriété.

            - Taxe d'habitation et taxe foncière.

            - Attestation d'assurance dommages ouvrage pour les maisons de moins de 10 ans.

 

L'AVANT CONTRAT

Les négociations sur le prix terminées et tous les documents consultés, vous allez signer une promesse ou un compromis de vente. Leur contenu est très important, il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente.

Vérifiez :

            - le prix,

            - la description détaillée du bien (surface, équipements..).Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété, la surface doit figurer dans cet avant contrat,

            - la condition suspensive relative aux prêts,

            - la date de signature chez le notaire,

            - le montant des honoraires de l'agence et qui les paie,

            - la somme versée à la signature,

            - la présence de l'attestation sur la recherche d'amiante,

            - vous pouvez faire ajouter une condition suspensive si un élément ne vous a pas été communiqué et qu'il est décisionnaire de votre choix.

 

VOUS DISPOSEZ D'UN DELAI DE RETRACTATION DE 7 JOURS

LE CONTRAT DEFINITIF :

la dernière étape

Il est signé devant notaire.

Vérifiez son contenu et la présence des annexes : diagnostic amiante, plomb, termites, loi Carrez.

Vous remettez ce jour-là, le chèque de banque représentant votre apport et le déblocage des différents prêts.

financement de l'achat d'un terrain, d'une villa, d'une maison

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