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LES PRETS PRINCIPAUX

LES PRETS PRINCIPAUX

 

Une fois définis vos prêts constitutifs d'apport, il vous reste à trouver votre prêt principal. Qu'il soit bancaire ou réglementé, ce prêt est sollicité auprès d'un établissement financier. 

 

LE PAS OU PC

Le PAS (Prêt à l'Accession Sociale) est un prêt conventionné, qui ouvre droit à une APL, selon les ressources de l'emprunteur. Pour tout autre accédant, il est possible de solliciter un PC (prêt conventionné). Ces deux prêts obéissent au même régime. Ils permettent d'acheter un logement neuf ou ancien (des normes de surface doivent être respectées).

 

 

CONDITIONS LIEES A L'EMPRUNTEUR

           

Ressources

Vos revenus ne doivent pas excéder un plafond réglementaire. Il faut prendre en considération le revenu fiscal de référence de l'année N-2 pour les offres de prêts émises entre le 1er janvier et le 31 mars et N-1 pour les offres de prêts émises entre le 1er avril et le 31 décembre.

Attention, il ne peut être accordé un prêt conventionné "classique" à une personne qui remplit les conditions d'exigibilité du PAS. Seul celui-ci peut être sollicité.

Plafonds de ressources applicables :

Nombre de personnes             ILE DE FRANCE             PROVINCE

composant le ménage

1                                      15.204 €              12.146 €

                                                         22.316 €           17.764 €

                          3                                   26.800 €                   21.364 €

                             4                                   31.294 €          24.959 €

                             5                                  35.801 €           28.570 €

            Par pers. suppl.                  +4.498 €           +3.598 €

 

 

CARACTERISTIQUES DU PRET

Le PAS peut financer l'intégralité du coût de l'opération. Il est remboursable sur une durée de 5 à 30 ans. Les remboursements anticipés volontaires ne sont possibles que s'ils atteignent au minimum 10% du capital emprunté. Le taux varie selon la quotité d'apport personnel et la durée du prêt.

 

Où déposer votre demande de prêt ?  

La demande de prêt peut être déposée auprès des nombreux établissements de crédit ayant signé une convention avec la Société de Gestion du FGAS (Fonds de Garantie à l'Accession Sociale).

 

 

LE PRÊT BANCAIRE

 

LE PRET A TAUX FIXE ET A REMBOURSEMENTS CONSTANTS

Il s'agit du prêt le plus classique où le taux d'intérêt est négocié et fixé lors de la signature du contrat de prêt. Il est identique pendant la durée du prêt.

Les mensualités de remboursement sont constantes et comprennent le remboursement d'une fraction du capital emprunté et une part d'intérêt représentant le coût de celui-ci.

Plus la durée du prêt est courte, plus le coût sera réduit.

 

 

LE PRET A TAUX FIXE ET A REMBOURSEMENTS PROGRESSIFS OU

SEMI-PROGRESSIFS

La mensualité de remboursement va progresser dans le temps selon un échéancier fixé à l'origine. Le taux de progression choisi permet de faire évoluer les mensualités.

Cette formule, appréciée en période de forte inflation, est aujourd'hui à déconseiller en l'absence d'une perspective d'évolution proportionnelle des revenus.

D'autres formules plus sophistiquées peuvent s'adapter à chaque cas particulier. Ces formules dites "sur mesure" se justifient essentiellement lorsque l'emprunteur dispose de plusieurs prêts sur des durées variées, et qu'il souhaite supporter un effort financier identique sur toute la vie de son financement.

Ainsi, un prêt principal dit "à paliers" tient compte de l'importance des remboursements des prêts complémentaires consentis sur une courte durée et réintègre, à leurs termes, la mensualité correspondante.

La méthode de paliers va permettre de maintenir une mensualité fixe ou du moins d'éviter des changements brusques de celle-ci. Ce "lissage" accroît l'enveloppe financière disponible et rend parfois possible une opération qui, sans le recours à ce calcul, n'aurait pu se réaliser dans les conditions optimales.

Ce type de barème rencontre aujourd'hui un vif succès avec le prêt à 0%, les prêts des Caisses de retraite ou encore les prêts Epargne Logement, lorsque ceux-ci sont utilisés sur de courtes durées.

 

 

LE PRET A REMBOURSEMENTS MODULABLES

Nouvelle génération de prêt à taux fixe, le prêt à remboursements modulables permet à l'emprunteur de faire varier le montant de la mensualité de son prêt sans remettre en cause le taux d'intérêt initialement fixé.

Les conditions de modulation du remboursement sont définies au départ, lors de la conclusion du contrat de prêt. En règle générale, l'emprunteur pourra modifier le montant de sa mensualité à la hausse ou à la baisse après une période de franchise plus ou moins longue selon les établissements financiers.

 

 

LE PRET A TAUX VARIABLE

Ce prêt, appelé aussi prêt à taux ajustable, révisable ou encore référencé, présente un taux de départ fixé pour une durée prévisionnelle.

Le taux de référence utilisé est le plus souvent l'EURIBOR sur 3 mois auquel l'établissement financier ajoute une marge calculée selon la qualité de l'emprunteur. Par exemple, l'EURIBOR au 10 mars 2004 (2,05%) avec 1,5% de marge donnerait un taux de 3,55%.

Selon l'évolution de l'indice de référence, le taux est revu à la hausse ou à la baisse et modifie ainsi le coût du crédit à acquitter par l'emprunteur. Ainsi, le montant de l'échéance peut se réduire ou augmenter par rapport au tableau d'amortissement initial. L'évolution du taux peut être encadrée dans certaines limites (prêt à taux "capé"), ou au contraire suivre purement et simplement les mouvements de l'indice de révision.

Certaines banques ne touchent pas à la mensualité mais imputent la fluctuation de l'indice sur la durée initiale du prêt, revue ainsi à la hausse ou à la baisse.

 

 

LES PRÊTS A LONG TERME

Il est de plus en plus fréquent de rencontrer des prêts sur 25, voire 30 ans. Les taux d'intérêts restent attractifs mais le coût total du crédit est onéreux.

Sachez que la banque peut vous demander de régler des frais de dossier dont le montant est libre. Il correspond à un montant forfaitaire ou à un pourcentage de la somme empruntée.

 

 

LES AIDES AU LOGEMENT

Pour vous aider dans le remboursement de vos prêts, vous pouvez solliciter des aides auprès de la caisse d'allocations familiales.

Il existe deux types d'aides au logement : l'AL (l'Allocation Logement) ou l'APL (l'Aide Personnalisée au Logement).

Ces aides sont destinées à diminuer vos mensualités dans le cas d'un achat de votre résidence principale.

Pour bénéficier de ces aides, vous devez respecter les conditions de ressources qui varient selon votre composition familiale.

Vous demanderez l'aide personnalisée au logement si vous empruntez avec un prêt conventionné et l'aide au logement dans tous les autres cas.

En général, l'aide est versée directement à votre banque.

 

Où vous renseigner ?

Vous devez vous adresser auprès de la CAF du lieu de votre construction ou d'achat de votre futur logement.

Le conseiller de l'ADIL peut lors de l'établissement d'un diagnostic financier chiffrer le montant de ces aides.

finanacement de l'achat d'une maison

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